"Ingatlankezelési piac: - Így működik ez!" Tényleg???

[Csehe]

Sziasztok,

Elöljáróban annyit, hogy ez a harmadik próbálkozásom arra, hogy az írásomat a fórumra feltöltésem, eddig mind a két előző irományom eltünt, mert a fórum kidobott.

Szóval én is elolvastam a cikket és a hozzászólásokat és egyetértek velük.
Amiről én most írni fogok az egy kicsit más megközelítése a dolgoknak. (Gondolom számítottatok rá.)
Remélem kapok majd hozzászólást tőletek.

A cikkről a véleményem kicsit más mint a tiétek. Szeritnem a valós magyar helyzetet mutatja be.
Miért gondolom így?
Először is minden ami kis hazánkba bejön az átesik egy "magyarosodáson", ami az esetek 99,9%-ban negatív torzulást jelent.
Gondoljatok csak a demokráciánkra, hiszen a demokráciáról már hallottunk előtte, láttunk is ilyet, sőt van a világon olyan hely ahol működik is, ellenben a miénk az valami más.
Na ilyen a magyar létesítménygazdálkodás is.
Na de mitől ne lenne más?
Hiszen nálunk ennek hagyománya van, gondoljatok bele a régi rendszerben mi volt.
Elemezzük csak azt amit a cikk írója írt.
Ugyen három szintet említ FM,PM,AM.
Vegyük őket sorra.
Azt mondja, hogy a FM szint a üzemeltetés. Hogyis volt ez régen? Voltak pedellusok, portások, karbantartók, telephely gazdák szóvel a rendszerváltás után ezek lettek az FM-ek.
Van ugye a PM szint. Ki voltak ők régen, véleményem szerint ők voltak a telephelyvezetők a karbantartás vezetők. Ők tényleg csak irányítottak vagy inkább csak a főnökség utasításait hajtatták végre és komunikáltál azt a két szint között.
Az utolsó szint az AM. Régen ők voltak a párt és vállalatvezetők akik magason ülve eldöntötték, hogy mi legyen a 3 és 5 éves terv.
Szóval annak a felállásnak amit a szerző leír van hagyománya, hiszen így működött szinte sz összes nagyvállalat a régi rendszerben.
Tehát van a rég múlt berögződése és a "magyarosodás" mint jelenség.
Ezen kettő hatása eredményezi azt, hogy ma magyarországon nincs olyan cég aki ismerné szabványt és az alapján építené fel a működését.
Nincsennek komplex szolgáltatást nyújtó FM cégek és nagy zavarok vannak a fejekben.
Véleményem szerint megoldás az lenne, de csak hosszútávú.
Sokkal több kerekasztal megbeszélést kellene tartani, olyat ahol nem a befektetők és az ingatlannal foglalkozók beszélnek a létesítménygazdálkodásról hanem azok akik ezt csinálják nap, mint nap.
Több publikáció kellene ami a nemzetközi viszonyokat torzulásmentesen mutatja be.
Véleményem szerint személyes felelőségünk is van. Mindenkinek célja kell, hogy legyen az, hogy saját munkahelyén eloszlassal a tévhiteket a rossz berögződéseket de ellenben meghonosítsa a modern, előremutató, nyugati szemlétetű létesítménygazdálkodást.
Tudom kicsit eltértem a cikktől, de ti olyan jól leírtátok a véleményeket nem tudtam voltna újat írni csak megismételni a tiéteket.
Ezért én megpróbáltam egy kicsit más nézőpontot keresni.
Várom hozzászólásaitokat és köszönöm, hogy elolvastátok.

[verespeter]

A cikk elolvasása után egy két dolognak utána kellet néznem és ezen információk birtokában véleményem szerint a legnagyobb hiba hogy egy struktúra (hierarchia) szerint ábrázolja a három tevékenységet. Amit viszont ily módon nem lehet elkülöníteni egymástól mivel a létesítménygazdálkodás részben végez ingatlangazdálkodási és vagyongazdálkodási tevékenységet is.

Ha elkülönítjük a PM-et és az AM-et és külön üzletágként kezeljük ahogy a cikk is tesz akkor viszont már ingatlankezeléssel foglalkozik. Így már az ingatlankezelés lesz a főtevékenységé. Ekkor már az FM úgy lép be hogy a főtevékenységet támogatja, de magával a főtevékenységgel nem foglalkozik.

Szerintem a következő model lenne a helyes.
A létesítménygazdálkodás része az ingatlangazdálkodás (property management) az üzemeltetés (building management) az ellátás (service management) és az eszközgazdálkodás (asset management).

[BertaZsolt]

Sziasztok!

Én is olvastam ezt a cikket. Blogomban (http://ingatagingatlan.blog.hu) így reagáltam:
(Kérlek, vegyétek figyelembe, hogy a blog nem (csak) a szakmának szól.)

Resource Ingatlaninfón jelent meg egy "hiánypótló" írás a különböző ingatlanipari funkciókról és azok angol elnevezéséről. A szakmában 20 év után is keverednek a különböző „management” fogalmak: Facility, Property, Asset Management. Sajnos az írás csak egy szempontból vizsgálja a feladatkörök egymásra épülését: a klasszikus felállást írja le, amikor a béringatlan (bériroda, bérraktár, üzletközpont) egy ingatlanalap tulajdonában van, azt egy Asset Manager kezeli, a bérlői kapcsolattartást, újra-bérbeadást és az üzemeltető (Facility Management) cég instruálását pedig a Property Manager cég végzi.
Van azonban egy másik aspektusa is az ingatlangazdálkodásnak, amikor a „végfelhasználó” szemszögéből nézzük a feladatokat. A Facility Management már rég túllépett az „ingatlan” és az „üzemeltető” fogalmakon, nem véletlenül definiálja magát a szakma mint „létesítménygazdálkodás” és aki „létesítménygazdálkodik”, az a „létesítménygazda”. A Magyar Létesítménygazdálkodási Szövetség a létesítménygazdálkodást, összhangban a CENT TC 348 „Facility Management” európai szabványbizottság meghatározásával, az alábbi módon definiálta:
„Létesítménygazdálkodás (facility management, facilities management)
A létesítménygazdálkodás egy szervezeten belül a munkahely és a munkavégzés szükségleteihez kapcsolódó belső szolgáltatások iránti kereslet és kínálat menedzselése a szervezet stratégiájának figyelembe vételével.”
Ez definíció messze túlmutat az ingatlankezelés, üzemeltetés klasszikus meghatározásán. Azon alapul, hogy egy szervezet (vállalat, intézmény stb.) működéséhez különböző belső szolgáltatások szükségesek, amiknek ugyan központi eleme az ingatlan (akár bérelt, akár saját tulajdonban van), de ide tartozik a catering, a (autó) flottakezelés, vagy akár a rendszergazdai teendők is. Egy kis cégnél –valljuk be – ügyintézői szinten ez a titkárnő kezében van, míg stratégiai szinten az első számú vezető dönt. Nagy vállalatnál már külön szervezetet hoznak erre létre, és valamilyen formában stratégiai szinten képviselteti magát ez a funkció. Egy kis cégnél papíron, excel táblákban tartják nyilván az adatokat, egy nagy szervezet esetében pedig már komoly adatbázis rendszert kell működtetni. Egy közepes vállalkozásnál még mindenki tudja, hogy milyen céges autóik vannak és hol, milyen ingatlanjaik vannak, egy nagyvállaltnál már azt se tudják, hány db ingatlanuk van. Ebben az esetben a rendszereknek, a nyilvántartásoknak és a „gazdálkodásnak” stratégiai szerepe van.

[kércsi]

Elolvasva a cikket és minden eddigi hozzászólást, azt kell mondjam, részben mindenkinek igaza van, ami függ attól, ki hogyan közelíti meg a kérdést és mit "lát" a munkahelyén, annak szűkebb és tágabb környezetében.

Az előző munkahelyemen a cikkben leírtak szerint működött a rendszer, amit a német tulajdonos alakított ki vélhetően azért, mert náluk ez így beváltan működött. Az AM-el a felső vezetés foglalkozott, a PM terület elkülönülten dolgozott at FM-től. Az FM ás PM között közvetített az AM (persze azért volt alsóbb rendű kommunikáció is). Kicsit minden nehézkesen történt, ha megtörtént, aminek egyik oka a vertikális kommunikáció volt, de működött.

Véleményem szerint a cikk írójának abban is igaza van részben, hogy az FM cégek már a beruházás időszakában rástartolnak az üzemeltetésre. ÉS még inkább jellemző az összefonódás, azaz, hogy a beruházó saját leánya lesz a későbbi üzemeltető.

Én semmiképp nem választanám szét a 3 terület tevékenységét, mert szoros együttműködés nélkül nincs eredmény. Természetesen lehet szép és látványos modelleket, folyamatábrákat készíteni, de nem ettől fog működni. Ugyanakkor csak úgy működik, ha vannak előírások, szabványok, feladat- és hatáskörök.
Amit többen leírtatok, hogy az FM az alapja mindennek, és az FM nélkül a másik 2 terület nem tudna dolgozni! Én semmiképp nem tartom szerencsésnek a gyakori üzemeltetőváltást a cikkben leírtak miatt, de a jelen gazdasági helyzetben érthető, hogy minden lehetséges területen spórolni szeretne mindenki. Kérdés, hogy a pénzügyi megszorítás mennyiben befolyásolja a szolgáltatások színvonalát, az pedig mennyiben elfogadható a cég számára. Minden esetben van egy határ (mind gazdasági tekintetben, mind a fizikai megvalósulás tekintetében), amit nem szabad átlépni.

[anitahancz]

Szerintem nem baj, hogy szuletnek ilyen cikkek is, ezzel is ismertebbe teszik a szakmat a kozonseg szamara. A szerzo csak egy ujsagironak tekintheto, aki az altala talalt definiciok, informaciok alapjan megprobalt egy a piacot bemutato, akar sokkolo cikket irni. A definiciok akar meg meg is felelnenek a valosagnak (bar az FM abra abszolut felreertheto), csak kar, hogy az eletben nem ilyen egyszeru a helyzet.
A harom terulet nem kulonul el ilyen mertekben egymastol. Egyetertek azzal, hogy az Asset Management feladatait az ingatlan tulajdonosa megtartja sajat kezeiben. Ezen tevekenyseg alatt ertjuk az ingatlannal kapcsolatos strategiai donteshozatalt, de a PM es FM tevekenysegeit altalanosagban jobban szeretik kiszervezni, mivel sem a megfelelo technikai hatteruk, sem emberi eroforrasuk nincsen annak feladatait is ellatni. Ezen tul tehat megbiznak egy ceget a PM feladataok vagy FM feladatok ellatasaval. Itt viszont nem lehet a ket agazatot ilyen elesen elvalasztani es nem ertek egyet azzal, hogy pont a PM cegeket tekinti a szerzo a valsag "veszteseinek". Azok az FM cegek, akik az ingatlan uzemeltetesevel foglalkoznak (muszaki karbantartas, takaritas, biztonsagi szolgalat stb.) nehezen kerulnek abba a helyzetbe, hogy a PM feladatait is megnyerjek maguknak, mivel alapvetoen nincsen szakmai tapasztalatuk benne.
Velemenyem szerint inkabb a PM cegek azok, akik eros pozicioba kerultek, mivel az ingatlan tulajdonosatol mind a PM, mind az FM feladatainak ellatasara kapnak megbizast, majd pedig az ingatlanuzemeltetessel kapcsolatos tevkenysegekkel egy vagy akar tobb tovabbi, FM-ben erdekelt ceget biznak meg. Az FM cegeknek a feladata, hogy a PM-et, azaz fotevkenyseget vegzo cegnek a munkajat kiszolgaljak, de nem tobb. Igy konnyebben elkerulheto az is, hogy fals informaciok erkezzenek meg a vegso felhasznalo, tualjdonos fele.

Nem ertek egyet azzal sem, hogy az uzemelteto valtogatasa olyan sok gonddal jarna. Legtobb esetben ezek a megbizasok nem kottetnek csak egy evre, majd a szerzodesek ujratargyalasra kerulnek. A piaci tendenciak pont azt az iranyt mutatjak, hogy erdemes valtani a tulajdonosoknak, annak erdekeben, hogy koltsegeiket csokkentsek, foleg mivel a piaci kinalat igen szeles, konnyen lehet olyan PM ceget talalni, aki minosegi munkat vegez; elfogadhato aron.

A cikk szerzoje borusan latja a magyar ingatlankezzloi piacot, pedig szerintem epp az elmult evekben tortent kiszervezesi laz tette lehetove, hogy a PM-FM piac bovulni tudjon.

Nalunk jelenleg is folyamatban van, hogy az eddig, az ingatlan tualjdonosa altal szervezett tevekenysegeket kiszervezik egy kulso cegnek, mivel igy nem csupan

[mojzerpéter]

KedvesKollégák!

nehéz így a 'sor végén' még újat mondani, hisz rendesen körbejártátok a témát...
számomra, mint gyakorló (igaz nem piaci környezetben) vagyongazdának a cik bevezetőjében leírt alapkoncepció a legfurcsább:
"Az ingatlan üzemeltetéséhez szükséges, piacon forgó tevékenységek között megtalálhatjuk a szakmán belül elsősorban angol nyelven elterjedt Facility Management (létesítménygazdálkodás), Property Managment (ingatlangazdálkodás) és az Asset Management (vagyongazdálkodás) kifejezéseket, amelyek egyes általános vélekedések ellenére tevékenységi köreikben teljesen elkülönülnek egymástól, és egyfajta hierarchikus sorrendet követve egészítik ki egymást az ingatlanok hatékony működtetésének folyamatában."

Mindennapi tevékenységem eme három terület együttesén alapul, folyamatos munkakapcsolat, állandó visszacsatolások és elemzések sora szükséges a hatékony munkához. Mitől lenne ezek között hierarchikus sorrend? én nem hinném, hogy az fm szolgáltatások a hierarchia alján lennének, sőt ez a hierarchikus felosztás számomra mesterkélt. Ez a fajta felfogás csak visszataszítja a szakmát a "képzett karbantartó" szintjére.

[MPéter]

Sziasztok Kollégák,

átolvastam a cikket és a hozzászolásokat is és valóban nem könnyű újat mondani főleg a sor vége után még egyel

Az elöttem hozzászolókkal osztozom azon a véleményen hogy cikk íroja kicsit keveri a szezont a fazonnal és olyan tudományos strukturát akar bemutatni ami elég konstans körülmények között életképes csak. Azt hogy ki szerint mennyit "ér" és hova teszem az FM/AM/PM eket a listában nem változtat sokat. Ha engem kérdeztek az FM a legjobb ezért csinálom és tanulom veletek együtt Mindenesetre ha megvizsgáljuk hogy a három szereplő közül melyik hiánya térdelteti le leghamarabb az ingatlant akkor ugy gondolom felesleges a szintekről tovább beszélgetni.
Az biztos, hogy a gazdaság nem kis pofont kapott a kisebb cégek java már összedölt a nagyobbak nem győznek költség csökkenteni és a cikk íróval ellentétben sajnos az a tapasztalatom hogy a hatékony költségcsökkentések régen meghaladták az ésszerű kifejezést. Továbbá aranyos az agondolat sor is, hogy ezek kivitelezését csak átalakításokkal lehet elérni, ezzel részben egyet is értek, csak annyi a baj hogy ezen átalakítások is nem kevés pénzbe kerülnek, amit először le kell rakni az asztalra és majd utánna lehet nézni mikor csökkentik a költségeket...
A hozzászolások közül Ernőjé fogott meg a legjobban, jót nevettem rajta és sajnos az a baj hogy egy jót is sírhattam volna rajta én is hasonlóképpen látom. Viszont a végét nem, mármint azt nem igazán látom hogy az emberek hajlandóak lennének nyitni a fejlődés felé. Nem látom hogy a saját kis dolgaikon kívül érdekelné őket más. Mindenesetre remélem, hogy nem nekem lesz igazam ezzel kapcsolatban.
Annyit még hozzáfüznék a cikk végéhez és az elöttem lévő kapcsolódó kommenthez, hogy az alapvetően FM/PM/AM szolgáltatást külön külön ellátó cégek de itt szinte akármelyikről beszélhetnék, elkezdte kiterjeszteni a szolgáltatásait a versenypiac miatt. Szerény véleményem szerint ennek azért árny oldala is van, mert általában a nyomás hatására profilt növelő cégek nem mindíg tudják megadni a profil által megkövetelt teljes hátteret.
A folyamatos versenyeztetés mint cost saving is egy kétélű fegyver, onnantól kezdve hogy egy cég tudja hogy egy év után megint keresgetni keresek és újra versenyeztetni fogom, kétség kívűl fel fog vetődni benne, hogy csak 1 éve van rá, hogy minden költségét behozza és minél többet nyerjen rajtam és ez végeredményben sokkal többe fog nekem kerülni az évek folyamán.

[PasztorTibor]

A szerző először definiálja a Facility Management/Property Management/Asset Management fogalmakat majd ad egyfajta értelmezést, amit nem feltétlenül érzek elfogadhatónak és egyértelműnek. A szakirodalomban különböző értelmezéseket lehet találni, amelyek szintén tartalmaznak átfedéseket.

Asset Management (eszközmenedzsment): Maximalizálja az eszközökre fordított befektetések megtérülését: megelőző jellegű menedzseléssel meghosszabbítja az eszközök élettartamát.

Property Management: a tulajdon, berendezések, szerszámok és állóeszközök kezelése, ami a mindennapi működést biztosítja.

Facility management: A létesítménygazdálkodás egy szervezeten belül a munkahely és a munkavégzés szükségleteihez kapcsolódó belső szolgáltatások iránti kereslet és kínálat menedzselése a szervezet stratégiájának figyelembe vételével.

Ezek alapján vitatható a hierarchizálás, amit a szerző bemutat. Inkább onnan kellene megközelíteni a különböző tulajdonokkal kapcsolatos tevékenységeket, hogy ki a tulajdonos és milyen szándékai vannak tulajdonával és ezeket a szándékokat miképpen valósítja meg. Önmaga használja vagy bérbe adja, esetleg bérlőként használja, illetve a különböző feladatokat, kivel és miképpen végzi, végezteti.

A szerző tárgyalja a jelenkori hazai állapotokat is. Itt szerintem jól látja hogy a mai piaci viszonyok között a „vadkapitalizmus” törvényei érvényesülnek és egyes vállalkozások csak a piacszerzés miatt is hajlandóak akár veszteséges munkákat is elvállalni, majd miután birtokon belül kerültek, különböző indokokkal próbálják felsrófolni az általuk nyújtott szolgáltatások árait.

[batapeter]

Szia Ernő!

2010.04.30-i hozzászólásodra szeretnék reagálni annyit, hogy tetszett a T-ma megközelítési módja, a felvázolt párhuzam múlt és jelen között. Én is úgy érzem, hogy a két dolog nagyjából lefedi egymást. És valóban több ilyen jellegű találkozó kellene ahhoz, hogy a múlt beidegződései felőrlődjenek. Örülök, hogy megismerhettem a véleményed:batapéter

[KatonkaGabor]

Sziasztok !

Jobb későn mint soha, átrágtam magam a cikken aztán a hozzászólásokon majd a tételeken és örömmel kijelenthetem okosodtam.

Nekem Csehe hozzászólása tetszett a legjobban mert én is egy régi rendszerü vállalati struktúrában dolgozom a cégemnél.

A beidegződéseket hosszú idő levetkőzni de minél többen ismerkednek meg a létesítménygazdálkodással annál nagyobb esély lesz arra, hogy a helyén fogják kezelni.

Én úgy gondolom, ha valami működik azon ne változtass és ha változtatsz csak türelmesen főleg magyarországon.
Nálunk átszervezések sorozata történt sokszor elémentünk az eseményeknek de még időben fékezett a vezetés és úgy gondolom helyesen tette.

A folyamatok elemzése azok egyszerüsítése szükséges korigálása, a tiszta piaci viszonyok kialakítása teremtheti meg a jó ingatlangazdálkodást.

Üdv:
Gábor